「不動産を高値で売りたい」
「素早く売却したい」
不動産売却においては、上記のような要望を持つ方も多いでしょう。しかし、売却する建物や土地が「市街化調整区域」に該当している場合、売却のハードルが高くなってしまいます。
この記事では、市街化調整区域の特徴や活用方法、売却を成功させるコツを解説します。本記事を読めば、市街化調整区域の不動産がなぜ売れにくいのか、その解決方法が理解できるでしょう。
市街化調整区域の不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
また、以下の記事では、福島県で早期売却におすすめの会社も紹介しているので、参考にしてください。
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて都市の無秩序な拡大を防ぐために指定された地域です。市街化調整区域であるエリアについては、原則として新しい建物の建設や土地の開発が制限され、農地や森林などの自然環境を保護されます。
具体的には、以下の建物の建設を厳しく規制します。
- 住宅
- 商業施設
- 工場
仮に建設する場合は、開発許可がなければ建築は認められません。ただし、既存の建物の修繕や増改築、小規模な開発など一定の条件下では許可が下りる場合もあります。
これにより、市街化調整区域の不動産は売買が難しいと考えられがちですが、農業用地や資材置き場などの特定用途においては需要があるとされています。
市街化区域との違い
市街化区域とは住宅や商業施設の開発が推奨される地域で、インフラ整備が積極的に進められます。市街化調整区域との違いは、開発の可否にあると言えるでしょう。
市街化区域では建築許可が比較的容易で、不動産の売買も活発です。一方、市街化調整区域では厳しい規制が課され、特定の条件を満たさなければ建築が許可されません。
これにより、土地の利用可能性や市場価値が大きく異なります。不動産の売却や購入を検討する際には、それぞれの区域の特性を理解し、将来的な土地利用の見込みを把握することが重要です。
市街化調整区域の特徴
市街化調整区域には、以下のような特徴があります。
それぞれの特徴について見ていきましょう。
建築や建て替えには開発許可が必要
市街化調整区域では、建築や建て替えを行う際に開発許可が必要です。住宅や商業施設などの新築は原則として制限されており、例外的に許可が下りるのは特定の条件を満たす場合に限られます。
既存の住宅の建て替えなどは、その必要性が明確でなければ許可が得られません。また、地域ごとの用途指定や周辺環境の維持も判断基準として考慮されます。開発許可の申請には詳細な図面や理由書の提出が求められ、審査には時間と費用がかかります。
これらの制約があるため、市街化調整区域の不動産の価値は低く見積もられるのが一般的です。
生活環境として適していない
都市の開発を抑制するための地域である市街化調整区域は、生活環境として適していない傾向にあります。
その理由の一つは、インフラ整備の遅れです。道路の舗装状況が悪かったり、上下水道やガス供給が未整備であったりする地域も多く、日常生活に不便を感じることが少なくありません。
また、公共交通機関の利便性も低い傾向にあります。最寄り駅やバス停まで距離があることが多く、車がないと移動が難しいでしょう。商業施設や医療機関の数が限られているため、買い物や通院も手間がかかります。
加えて、行政サービスの対応も都市部ほど迅速ではないため、緊急時の対応や地域の防災面でも不安が残るでしょう。これらの理由から、市街化調整区域は生活環境としての利便性に欠ける点が多く、日常生活を考慮する際には注意が必要です。
資産価値が低く売れにくい傾向にある
市街化調整区域では、新しい建築物の建設が制限されているため、住宅地や商業地としての活用が難しく、需要が限られます。これにより市場での取引が活発になりにくく、資産価値が上がりにくい状況が続きます。
また、買主は生活利便性が高い市街化区域を優先するため、不動産売却のハードルは一般的な不動産に比べて高いでしょう。
そのため、市街化調整区域の不動産を売却するのは難しいと言えます。建て替えのたびに開発許可の取得が必要で、生活環境に適さない不動産に、買主は魅力を感じにくいでしょう。
市街化調整区域の活用方法
市街化調整区域の不動産については、住宅以外に以下のような活用方法があります。
それぞれの活用方法について見ていきましょう。
①畑
市街化調整区域の土地は、住宅や商業施設の建設が難しい一方、畑のように農地としての活用が適しています。市街化調整区域は農業を推奨する目的でも指定されているため、農地としての転用許可が得やすいでしょう。
畑として活用するメリットは、収穫物の生産を通じた自給自足や副収入の確保が期待できる点です。また、緑地として環境保護の役割を担うことも可能です。
一方で、営農目的で購入する場合は農地法による制約があるため、農業委員会の許可が必要となります。農地転用の条件や農業施策について事前に確認し、計画的な運営を心掛けましょう。
②太陽光発電
市街化調整区域における活用方法の一つとして、太陽光発電設備の設置があります。農地や未利用地を活用した太陽光発電施設の設置は、比較的進めやすいと言えるでしょう。広大な敷地を必要とするメガソーラー事業では、市街化調整区域の土地が適しています。
太陽光発電の設置には自治体の許可を得る必要がありますが、土地の有効活用策として魅力的な選択肢となるでしょう。太陽光発電事業を通じて固定価格買取制度（FIT）を利用すれば、安定した収入が見込めます。
太陽光発電の設置にあたっては、地盤の適性や周辺環境への影響を考慮する必要があります。
③別荘
別荘用地として市街化調整区域を活用するのも、選択肢としておすすめです。都市部から離れた場所が多いため、プライベートな空間を確保しやすく、リゾート感のある別荘を建てるのに適しています。
別荘利用の場合、建築の可否は地域の条例や都市計画によるため、事前の確認が必須となります。地元自治体の許可を得られれば、趣味や週末のリフレッシュを目的としたセカンドハウスとしての利用が可能です。また、土地価格が比較的安価なため、広い敷地を確保できるのもメリットです。
ただし、水道や電気の引き込みが必要な場合は別途費用が発生するため、将来的なコストも見込んで計画を立てましょう。
市街化調整区域の不動産を売却するコツ
不動産の売却が難しい市街化調整区域ですが、以下のようなコツを押さえることで、売却の成功確率を高めることが可能です。
それぞれのポイントについて解説していきます。
市街化調整区域の不動産売却実績が豊富な会社に依頼する
市街化調整区域の不動産を売却する際は、売却実績が豊富な専門会社に依頼するようにしましょう。
市街化調整区域は建築や開発に厳しい規制があるため、一般的な不動産取引よりも売却が難しいケースが多いのが現実です。そのため、地域の規制や取引慣行に精通した不動産会社を選ぶことが重要になります。
売却実績のある会社は、過去の成功事例に基づき、適切な販売戦略を立てるノウハウが社内に蓄積されています。そのため、土地の特性に応じたターゲット層の選定や、自治体の許可取得に関するアドバイスを提供してくれるでしょう。また、適正価格の設定も期待できます。
農地として売却する
市街化調整区域の不動産を売却する方法の一つに、農地として売却する選択肢があります。市街化調整区域は農業振興を目的とした土地も多いため、農地としての売却は現実的な戦略と言えるでしょう。
農地での売却を成功させるためには、土地の農地適用状況を確認することが重要です。農地法に基づく許可が必要になるため、農地転用の可否を事前に把握しておく必要があります。
また、土地の肥沃さや水利の良さをアピールすることで、売却のチャンスを広げられます。自治体の支援制度や補助金が利用できるケースもあるため、売却戦略に組み込むとよいでしょう。適切な準備を行えば、農地としての売却は資産価値を引き出す有効な方法となります。
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| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | 東海住宅株式会社 |
| 住所 | 本社：〒276-0032 千葉県八千代市八千代台東1-2-11 福島支店：〒960-8055 福島県福島市野田町5-2-50 郡山支店：〒963-8034 福島県郡山市島1-11-1 |
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東海住宅株式会社は、不動産売買、賃貸管理、リフォーム事業を手掛ける総合不動産会社です。地域密着型のサービスを展開し、長年の経験から培った信頼と実績を誇っています。
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まとめ
建物の建築や土地の開発が規制される市街化調整区域は、不動産の売却が難しいとされています。「売りたい」と思っても、理想的なスケジュールや金額で売却を進めるのは困難です。
そのため、地域市場に精通し、売却実績が豊富な不動産会社に依頼することが重要です。不動産会社の売却プランや提案を参考にしながら、市街化調整区域の不動産を売却できるように対策を立ててください。
