住宅ローンの返済が困難になった場合、金融機関に相談して、任意売却で不動産を売却することが可能です。売却によって得た資金を返済に充てることで、住宅ローンを返済します。
あくまで「任意」での売却となりますが、任意売却では市場相場での売却が期待できます。一方で、任意売却には条件やデメリットもあるため、それらを踏まえたうえで検討することが必要です。
この記事では、任意売却の概要から認定条件、メリット・デメリット、売却の流れについて解説していきます。任意売却を不動産売却の手段の1つとして検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
また、以下の記事では、福島県で早期売却におすすめの会社も紹介しているので、参考にしてください。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者(金融機関)の同意を得て、不動産を市場価格で売却する手法を指します。
ローンの支払いが滞ると、競売にかけられる可能性がありますが、任意売却を選択することで市場価格での売却が可能となります。不動産売却においては抵当権の抹消が必要となるため、金融機関に相談して売却を決定することが不可欠です。
住宅ローンが返済できない、抵当権を抹消できないといった場合において、任意売却は有効な売却手段となります。
任意売却が認められる条件
任意売却を実現する、つまり住宅ローンの返済が困難と判断され、金融機関の合意を得るまでには、いくつかの条件をクリアしなければいけません。
住宅ローンの返済能力や金融機関の許可に加え、税金の滞納で差し押さえられたことがないことも条件に含まれます。さらに、不動産が共有名義である場合は、連帯保証人や共有名義人の同意も得る必要があります。
返済が困難と判断されるのは簡単ではありません。他の資産を売却するなどしても返済できないと見なされた場合、任意売却が許可されるため、条件は厳しいと言えるでしょう。
競売・リースバックとの違い
競売とは、債権者が抵当権を行使し、法的な手続きに基づいて担保となっている不動産を強制的に売却する制度です。住宅ローンの滞納が3〜6カ月続くと、債権者から競売開始を知らせる通知が送付され、その後、裁判所の管理のもとで手続きが進行します。
任意売却との違いは、売却の進め方です。任意売却では売主が主体となって売却活動を行えるのに対し、競売では裁判所が手続きを主導するため、売主が売却条件に関与することはありません。
リースバックは、不動産を売却した後も、その物件を賃貸する形で引き続き住み続けることが可能な売却手法です。住み慣れた環境を維持しながら資金を確保できるという利点がありますが、売却価格は市場価格よりも低く設定される傾向にあります。
これに対して、任意売却では不動産を手放します。返済に充てるための資金を確保することを目的としているため、市場相場での売却を目指すのが特徴です。
任意売却のメリット
任意売却制度を活用するメリットは、以下の通りです。
それぞれのメリットについて解説していきます。
メリット1：市場価格での売却が期待できる
任意売却のメリットとして、市場価格に近い条件での売却が期待できる点が挙げられます。任意売却では不動産会社を通じて、一般的な不動産が取引される市場で販売活動が行われるため、適正な価格での売却が可能です。その結果、売却による収益を最大化しやすく、残債の返済に充てる資金を確保しやすくなります。
また、購入希望者と交渉を進めることも可能で、納得のいく価格での売却も目指せます。これにより、競売やリースバックよりも高値での売却が期待できるでしょう。
メリット2：住宅ローンの返済負担を軽減可能
市場価格に近い金額で不動産を売却できる任意売却では、競売よりも高い売却益を得られるため、住宅ローン残債の軽減が可能です。販売活動において、売却後の残債務に関して分割返済や減額の相談が可能となる場合もあり、経済的な負担を軽くすることが期待されます。
また、売却に伴う諸費用を売却代金の中から充当できるため、手元資金を用意する必要がありません。結果として、住宅ローンの返済を達成しやすくなります。
メリット3：売却事情を非公開にできる
競売による売却の場合、裁判所の公告やインターネットの公示情報により、物件が競売にかけられている事実が広く知られてしまいます。そのため、近隣住民や知人に経済的な事情が伝わる可能性が高く、精神的な負担も大きくなるでしょう。
一方、任意売却では通常の不動産売却と同様の形で手続きを進めるため、売却理由を特定されることはありません。不動産会社と協力しながら適切な売却活動を行うことで、周囲に気付かれることなく不動産を売却できます。
メリット4：引っ越しの時期を相談できる
任意売却では、引っ越しの時期について債権者と相談しながら決定することが可能です。債権者とは金融機関のことであり、売却活動のスケジュールを調整し、次の住まいを確保するための期間を確保できます。
競売のように強制力はないため、仕事や子どもの転校など、生活環境の変化に配慮しながら計画を立てられます。
任意売却のデメリット
住宅ローンの返済負担を軽減する任意売却ですが、活用する上で以下のようなデメリットに注意しなければいけません。
それぞれのデメリットについて解説していきます。
デメリット1：金融機関との交渉が必要
任意売却を進める上で避けられない課題となるのが、金融機関との交渉です。任意売却では金融機関の同意を得ることが不可欠であり、売却価格や返済計画について交渉しなければいけません。
金融機関としては、債務の回収を最優先に考えるため、売却価格が債務額を大きく下回る場合、承認が難航することも少なくありません。さらに、交渉が長引くことで売却のタイミングを逃し、不動産の価値が下落するリスクもあります。
複数の金融機関から借入をしている場合は、それぞれとの調整が必要となり、手続きが複雑になります。こうした交渉は専門知識を要するため、任意売却に精通した専門家のサポートが不可欠です。
デメリット2：債務者や保証人の同意がないと売却できない
任意売却では金融機関などの債権者だけでなく、不動産所有者本人と連帯保証人の合意も必須となります。保証人が複数いる場合や、家族間で意見が一致しないケースでは、売却の意思決定が遅れることになるでしょう。
また、同意を得られなければ手続きそのものが進行できず、結果的に競売へ移行するリスクも高まります。こうした同意を得るための相談や話し合いについては、時間をかけて、全員が納得できる結論を出すことが必要です。
任意売却の流れ
任意売却は、以下のような流れで手続き・売却を進めます。
- 金融機関からの督促を受ける
- 任意売却の許可を受ける
- 不動産会社に任意売却を相談する
- 媒介契約を締結する
- 売却活動
- 売買契約を締結する
- 不動産の引き渡し
- 残債の返済
基本的には、仲介による不動産売却とほぼ同じ手順です。最初のステップは任意売却特有の手続きですが、不動産会社へ相談する以降の流れについては、一般的な不動産売却と変わりません。
任意売却が完了したら、不動産を手放すことになるため、事前に新しい住まいを確保しておくことも重要です。
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| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | 東海住宅株式会社 |
| 所在地 | 本社：〒276-0032 千葉県八千代市八千代台東1-2-11 福島支店：〒960-8055 福島県福島市野田町5-2-50 郡山支店：〒963-8034 福島県郡山市島1-11-1 |
| 電話番号 | 本社：0120-333-419 福島支店：0120-180-182 郡山支店0120-703-708 |
| 公式サイト | https://www.10kai.co.jp/file/tokaisale/area/fukushima.php |
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まとめ
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合の売却方法として活用できます。市場相場に適した価格での売却が期待できる一方で、金融機関の許可や債務者の同意など、交渉に時間がかかります。
住宅ローンの返済が滞ると、競売にかけられてしまう可能性があります。「返済が難しくなった」と感じたら、早めに金融機関に相談し、対策を講じるようにしましょう。その中の選択肢として、任意売却を検討してみてください。
