不動産売却では、売却資金を得られる一方で、手続きにおいて税金がかかります。税額が売却価格を上回ることはありませんが、支払いが求められるため、どんな種類の税金がかかるか事前に把握しておく必要があります。
そのうちの1つである譲渡所得税については、計算式を使って算出することも可能です。また、特別控除や軽減税率を活用することで、不動産売却にかかる税負担を軽減します。こうした税金に関する知識を身に付けておくことで、不動産売却による利益を最大化できるでしょう。
この記事では、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税対策について解説していきます。これから不動産売却を検討している方は、支出となる税金がいくらなのか把握するためにも、本記事を参考にしてみてください。
また、以下の記事では、福島県で早期売却におすすめの会社も紹介しているので、参考にしてください。
不動産売却にかかる税金一覧
不動産売却の一連の手続きで発生する税金は、以下の通りです。
それぞれの税金がどんなものなのか、見ていきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、売却によって得た利益に対して課される税金です。譲渡所得税額は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた譲渡所得に基づいて計算されます。
譲渡所得に課される税率は所有期間によって異なり、5年を超えるかどうかで短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。譲渡所得にかかる税金は、住民税・所得税・復興特別所得税の3つです。
譲渡所得税の計算方法や、具体的な税率については後述します。
登録免許税
登録免許税は、不動産の名義を買主に変更する際に、登記手続きに必要となるもので、法務局への申請時に納めます。
登録免許税の計算は、固定資産税評価額を基準として、一定の税率を乗じることで算出することが可能です。税率は登記の種類によって異なり、売却に伴う所有権移転登記では、原則として2%となっています。また、住宅用不動産で一定の要件を満たす場合には、軽減税率が適用されることもあります。
例えば、抵当権抹消の登記にかかる登録免許税は、1件につき1,000円です。
仲介手数料への消費税
不動産会社に売却を依頼する場合、成功報酬として仲介手数料が発生しますが、この手数料には消費税が適用されます。売却価格や契約条件によって異なるものの、法律で定められた上限に基づき、媒介契約によって手数料が決定されます。
現行の消費税率が適用されるため、計算時には税抜き価格に対して消費税を加えた総額で計算しましょう。なお、消費税の適用対象は仲介手数料そのものであり、土地の売却価格自体には課税されません。
不動産売却にかかる仲介手数料の上限は、400万円以下にならない限り、以下の計算式で算出できます。
仲介手数料=売却価格×3％＋6万円＋消費税
印紙税
印紙税とは、売買契約書などの文書に課される税金です。
印紙税は契約金額に応じて異なる税率が適用され、不動産の取引規模に応じた一定の負担が求められます。そのため、印紙税がいくらかかるかは、以下の表から把握できます。
| 契約金額 | 印紙税額 |
| 50万円超え100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円超え5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超え5億円以下 | 10万円 |
売却価格によって印紙税も異なりますが、1~2万円が相場と言えるでしょう。
譲渡所得にかかる税金の計算方法
譲渡所得税については、計算の手順があり、以下のステップを踏むことで算出できます。※2025年1月時点の情報
各ステップでの計算方法について解説していきます。
STEP1：譲渡所得を算出する
課税対象となる譲渡所得を算出する計算式は、以下の通りです。
譲渡所得=売却価格⁻(譲渡費用+取得費用)
売却価格とは、不動産売却で得た金額を指し、契約書に記載された金額が適用されます。一方、取得費には不動産購入時の価格や仲介手数料、登録免許税、不動産取得税などの諸費用が含まれます。これに加え、建物部分の減価償却費を差し引いた金額も適用対象です。
もう一つの費用である譲渡費用は、売却に要した仲介手数料や測量費、登記手続きにかかった費用などが該当します。これらを適切に控除した結果が譲渡所得となり、譲渡所得税の算出に必須の数値です。
STEP2：特別控除分の価格を差し引く
譲渡所得が算出されたら、適用可能な特別控除を譲渡所得から差し引きます。控除を差し引くことで課税所得が減少し、税負担を軽減できます。
これらの控除は、節税対策として効果的です。具体的な控除や特例については後述します。
STEP3：税率をかけて譲渡所得税を算出する
譲渡所得から特別控除を差し引いた後は、税率をかけることで最終的な譲渡所得税が算出可能です。税率は不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で5年を超えるか否かで区分されます。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得とみなされ、約39％の税率が適用されるのに対し、5年を超えると長期譲渡所得となり、約20％の税率となります。
不動産売却に使える節税対策
不動産売却にかかる税金については、以下のような制度を活用することで節税が可能です。※2025年1月時点の情報
節税対策を施すことで、手元に残る資金を増やすことが可能です。それぞれの対策について解説していきます。
3,000万円の特別控除
居住用財産を売却した場合、最大で3,000万円の特別控除を受けられます。
特別控除が適用されるには、売却した不動産が本人や家族が実際に住んでいた住宅であること、売却相手が親族や特定の関係者でないことが条件です。ただし、相続した住宅は対象外です。
3,000万円の特別控除を活用することで、譲渡所得税が発生しない場合もあります。そのため、マイホームを売却する際は積極的に活用しましょう。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率
所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、通常の長期譲渡所得に適用される税率よりも低い税率で計算できます。
具体的には、譲渡所得が6,000万円以下の部分には14.21％、それを超える部分には従来通りの税率が適用されます。また、こちらの軽減税率は3,000万円の特別控除と併用することも可能であり、大きな節税効果が期待できるでしょう。
特定の居住用財産の買い換え特例
特定の居住用財産の買い換え特例とは、自宅を売却し、条件を満たす新たな居住用不動産を購入することで、売却益への課税を繰り延べることが可能な制度です。この特例を利用することで、売却時点では課税を回避し、新たに取得した不動産を売却する際に持ち越されるため、資金計画が立てやすくなります。
ただし、買い替え特例が適用されるには、いくつかの要件を満たす必要があり、他の特例と比べても対策が難しいとされています。詳細な適用要件については、国税庁の公式サイトをチェックしてみてください。
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| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | 東海住宅株式会社 |
| 所在地 | 本社：〒276-0032 千葉県八千代市八千代台東1-2-11 福島支店：〒960-8055 福島県福島市野田町5-2-50 郡山支店：〒963-8034 福島県郡山市島1-11-1 |
| 電話番号 | 本社：0120-333-419 福島支店：0120-180-182 郡山支店0120-703-708 |
| 公式サイト | https://www.10kai.co.jp/file/tokaisale/area/fukushima.php |
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まとめ
不動産売却では、印紙税や登録免許税などの税金が必要です。売却が成立し、売却益が生じた場合は、仲介手数料にかかる消費税や譲渡所得税もかかります。
これらの税金については、事前に査定額を用いて目安となる金額を算出し、資金を用意しておくことが必要です。トータルで税金がいくらかかるか把握できていれば、売却後の資金計画も立てやすくなります。ただし、実際に売却するまでは金額が確定しないため、あくまで目安として押さえておきましょう。
税金の計算や確定申告について不安がある方は、税務手続きをサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが必要です。各会社の公式サイトをチェックし、税金の手続きまでフォローしてくれるか確認してください。
