【2026年版】不動産査定とは？査定方法や流れ、必要書類、注意点を徹底解説

不動産売却において、不動産会社との媒介契約を前に実施する「不動産査定」。不動産の相場を把握し、適正価格で売却できるかどうかを知るために欠かせないプロセスです。インターネットを活用して、無料の一括査定サイトを使ったことがある方もいるでしょう。

不動産売却における重要なプロセスであるため、査定方法や流れなど、不動産査定の基本を押さえておく必要があります。査定に必要な書類や、査定時の注意点もあるため、事前の準備や心構えが不可欠です。

この記事では、不動産査定の方法や手順、必要書類、注意点について解説していきます。不動産売却を検討している、査定を受けて売却に臨みたいと考えている方は、本記事をぜひ参考にしてみてください。

また、以下の記事では、福島県で早期売却におすすめの会社も紹介しているので、参考にしてください。

不動産を査定する目的

不動産の査定を行う目的は、適正価格を把握することにあります。所有している物件が市場でどの程度の価値があるのかを知ることで、売却の見通しを立てやすくなります。

また、査定結果をもとに売却時期や方法の判断材料とすることも可能です。市場動向を踏まえたタイミングの見極めや、買取と仲介のどちらが適しているのかを判断するのに役立ちます。

さらに、不動産会社選びにおいても重要な役割を果たします。査定における対応や価格内訳の透明性など、会社の信頼性を見極める上でも必須のプロセスです。

不動産の査定方法

不動産を査定する方法としては、以下の2つが主流です。

• 簡易査定
• 訪問査定

それぞれの査定方法について解説していきます。

簡易査定

簡易査定は、物件の基本的な情報を基に、周辺の取引事例や市場動向と照らし合わせて算出する方法です。インターネットやポータルサイトで実施できる査定も、簡易査定に該当します。

簡易査定は現地訪問を伴わないため、手軽に依頼できる点が特徴です。不動産の売却を検討し始めた段階でおおよその価格感をつかむのに役立ち、複数の査定結果を比較することで適正な相場を把握する材料にもなります。

ただし、簡易査定の結果はあくまで目安であり、より正確な価格を知るには訪問査定が必要です。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、建物の状態や設備の劣化具合、周辺環境などをチェックした上で査定額を算出する方法です。現地の状況を直接確認することで、土地の形状や日当たり、近隣の生活利便性など、机上査定では把握しにくい要素も査定額に反映されます。

そのため、訪問査定では市場価格に基づいた精度の高い査定額が提示されるのが特徴です。また、リフォームの必要性を判断するのにも役立ちます。

不動産査定の流れ

不動産査定は、以下のような手順で進めるのが一般的です。

• STEP1：査定を依頼する不動産会社を選ぶ
• STEP2：簡易査定を依頼する
• STEP3：査定結果を基に依頼先を決定する
• STEP4：訪問査定を依頼する

これらの4STEPで査定を進めることで、より確実で、実際と誤差が小さい査定額を算出することが可能です。各ステップについて見ていきましょう。

STEP1：査定を依頼する不動産会社を選ぶ

最初のステップは、不動産会社の選定です。会社によって査定の精度や対応が異なるため、慎重な判断が求められます。

選定にあたっては、地域の市場に精通しているか、過去の実績や評判、提案力などを確認することが重要です。また、複数の会社に査定を依頼することで、提示される査定額の妥当性を比較でき、より納得感のある判断が可能となります。

STEP2：簡易査定を依頼する

査定を依頼する不動産会社を絞り込めたら、各会社に簡易査定を依頼します。

簡易査定は訪問不要で、公式サイトの査定フォームを通じて依頼できるため、公式サイトをチェックしましょう。簡易査定では、以下のような物件情報を入力することが必要です。

• 所在地
• 面積
• 築年数
• 間取り

ただし、現地の状態や周辺環境の詳細は反映されないため、アバウトな価格と言えます。簡易査定はおおよその売却価格を把握するための方法であることを覚えておきましょう。

STEP3：査定結果を基に依頼先を決定する

簡易査定で算出された査定結果を基に、各不動産会社の提案内容や対応力を総合的に判断した上で、依頼先を決定します。同じ物件でも会社ごとに異なる査定結果が出るため、納得のいく説明が得られるかを見極めることが必要です。

また、売却活動の方針や広告戦略、サポート体制なども比較します。査定額が高い会社に依頼するのではなく、地域の市場動向に精通し、適切な売却プランを提案できる会社を選べるかが重要です。

STEP4：訪問査定を依頼する

依頼先となる不動産会社が決まったら、訪問査定を依頼します。

訪問査定によって、売却価格の設定や売却方針が具体的になるため、現実的な売却プランを立てることが可能です。査定額に納得し、売却を依頼したいと思ったら、訪問査定後に不動産会社と媒介契約を締結します。ここまでが、不動産査定の一連の流れです。

不動産査定に必要な書類

不動産査定にあたって、必要となる書類は「どの査定方法か」で変わります。
簡易査定（机上査定）の段階では、所在地・面積・築年数・間取りなどの基本情報が分かれば算出できるため、書類を必ず用意する必要はありません。まずは概算の相場感をつかむ目的で進められます。

一方で、訪問査定でより正確な価格を出すには、物件の権利関係や面積、税額、建物情報が確認できる書類があると査定の精度が上がります。不動産会社から依頼された範囲で、可能なものから準備するとスムーズです。

訪問査定で求められやすい書類の例は以下のとおりです。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
  
• 固定資産税納税通知書（または固定資産税評価証明書）
  
• 公図・地積測量図
  
• 建築確認済証／検査済証（戸建ての場合）
  
• （マンションの場合）管理規約、長期修繕計画、管理費・修繕積立金の資料 など
  

管理費や修繕積立金が発生するマンションの場合は、管理規約や重要事項説明書なども査定に影響を与えます。

これらの書類が揃っていると、訪問査定ではより正確な判断につながりやすくなります。書類が不足していても査定が進められる場合が多いため、まずは担当者に確認し、案内された範囲で準備しましょう。

不動産査定の注意点

不動産の売却価格を算出する査定ですが、実施する上で以下のような注意点があります。

• 査定額が売却価格とは限らない
• 不動産会社によって査定額は異なる
• 瑕疵がある場合は査定前に申告する

これらの点に気を付けないと、その後の売却プロセスに影響を与える可能性もあります。それぞれの注意点について見ていきましょう。

査定額が売却価格とは限らない

不動産の査定額は、あくまで市場動向を基に算出された目安であり、実際の売却価格とは必ずしも一致しません。過去の取引データや市場環境を考慮して提示されるものの、売却時には価格が変動する可能性があります。

地域の不動産市場が変動しやすい場合や、売却を急ぐ事情がある場合には、査定額よりも低い価格での成約となるケースも少なくありません。売主としては、査定額を参考にしつつ、市場の動向や売却戦略を慎重に検討した上で価格を設定することが必要です。

不動産会社によって査定額は異なる

不動産会社によって査定額が異なる理由は、各社が用いる査定基準や市場分析の方法に違いがあるためです。

例えば、将来的な市場動向を重視する会社もあれば、物件の現状に焦点を当てる会社もあり、結果として価格に差が生じます。また、売却のスピードを重視してやや低めの価格を提案する会社や、集客目的に高めの価格を提示するケースもあります。

そのため、査定額だけで判断せず、各社の査定の根拠を見極めることが重要です。複数の不動産会社に依頼することで、相場を把握しやすくなります。

瑕疵がある場合は査定前に申告する

不動産査定時に瑕疵がある場合、正直に申告しなければいけません。瑕疵には雨漏りやシロアリ被害、設備の故障といった物理的な問題だけでなく、近隣とのトラブルや過去の事故など心理的要因も含まれます。

これらを隠したまま査定を受けると、適切な価格の算出は不可能です。そのまま市場に出してしまうと、瑕疵があることで売却価格を下げることになります。

物件にとってマイナスとなる要素であっても、申告することが必要です。正しい情報を伝えなければ、売却プロセスの途中で挫折することになるでしょう。

福島県での不動産査定ならおすすめ3選

福島県で不動産査定を受けるなら、比較の軸を決めることが大切です。査定額だけで決めると、売却方針や説明の丁寧さで迷いやすくなります。
そこで、候補になりやすい3社を前提に、特徴と魅力の見極め方、向いている人を整理します。会社概要の情報ではなく、査定の納得感につながるポイントに絞って確認しましょう。

東海住宅

項目	詳細
会社名	東海住宅株式会社
所在地	本社：〒276-0032　千葉県八千代市八千代台東1-2-11 福島支店：〒960-8055　福島県福島市野田町5-2-50 郡山支店：〒963-8034　福島県郡山市島1-11-1
電話番号	本社：0120-333-419 福島支店：0120-180-182 郡山支店0120-703-708
公式サイト	https://www.10kai.co.jp/file/tokaisale/area/fukushima.php

福島県で不動産査定を検討されている方には、東海住宅株式会社がおすすめです。地域密着型の営業を展開し、福島エリアに精通した専門スタッフが適切な売却価格を提案します。

東海住宅では、不動産売却の査定から引き渡しまでをトータルでサポートします。簡易査定や訪問査定にも対応し、福島県の市場を考慮した査定額の提示が可能です。

さらに、価格設定や諸費用の説明など、誠実な対応が高評価を得ています。こうした不動産売却の包括的なサポートが、利用者から評価される要因です。

以下の記事では、東海住宅の特徴や口コミ、売却事例などをさらに詳しく解説していますので、気になる方はぜひ一度チェックしてみてください。

東海住宅株式会社が向いている人

手順を迷わず進めたい人や、査定から売却までの流れをまとめて相談したい人に向いているでしょう。簡易査定と訪問査定を状況に合わせて選びたい場合にも、進め方を描きやすくなります。

また、価格設定や費用の説明を重視し、納得感を大切にしたい人にもおすすめです。福島エリアの前提で、相談先を早めに固めたい人にも適しています。

株式会社オノヤ

株式会社オノヤを比較に入れるときは、査定の根拠が具体的かを最初に確認したいところです。周辺の取引事例や市場動向など、どの情報をどう使ったのかが説明できると、納得感が高まりやすいと言えます。

また、簡易査定から訪問査定までの流れがわかりやすく、質問に対して整理して返してくれる姿勢は魅力になりやすいです。売却時期や方法の選択肢も含め、判断材料を増やせるかがカギを握ります。

株式会社オノヤが向いている人

初めての売却で、何を基準に比較すればよいか迷っている人に向いているでしょう。査定額の数字よりも、根拠の説明や進め方のわかりやすさを重視したい場合に相性がよいと考えられます。

不安点を1つずつ解消しながら進めたい人ほど、やり取りの丁寧さが安心につながります。複数社の結果を並べて、適正価格の感覚をつかみたい人にもおすすめです。

株式会社マコトーマス

株式会社マコトーマスを検討する場合も、提示された査定額の根拠が筋道立っているかを確認しましょう。取引事例の選び方や調整の考え方が明確だと、売却価格の設定に活かしやすくなります。

また、売却を急ぐのか、時間をかけて条件を整えるのかで提案内容は変わるため、希望条件を聞いたうえで方針を示せるかが重要です。比較の場面では、説明の透明性と対応の一貫性が魅力として際立つはずです。

株式会社マコトーマスが向いている人

自分の希望条件を整理しながら、売却方針を一緒に組み立てたい人に向いています。提示された内容を受け身で見るのではなく、質問しながら理解を深めたいタイプにも合うでしょう。

複数社比較で迷ったときに、論点を整理してくれる対応は安心材料になりやすいです。最後は、納得して依頼先を決めたい人にとって、説明力が支えになるかもしれません。

まとめ

不動産査定は、売却価格の把握や不動産会社選びに役立つ重要なプロセスです。適切な手順で進めることで、実際の売却価格に近い査定額を算出できるでしょう。

不動産査定においては、複数社に依頼することが重要です。各社で査定基準やネットワーク、ノウハウ、実績が異なることを理解し、複数の不動産会社で査定を実施してください。

◯この記事を読んだ方におすすめの記事はこちら

不動産売却で仲介手数料はいくらかかる？上限や計算方法、注意点を徹底解説

リースバックとは？仕組みやメリット・デメリット、向いている人の特徴を徹底解説

不動産買取のメリットとデメリットは？仲介との違いも解説！