家を売りたいけどローンが残っている！売却方法や対処法を徹底解説！

「ローンが残っていると、家は売れないのでは？」と思う方も多いのではないでしょうか。実は、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。ただし、残債の状況や売却価格によっては注意すべき点も多くあります。無理なく売却を成功させるためには、正しい知識と対処法を押さえておくことが重要です。

本記事では、ローンが残っている家の売却方法や売却の流れ、売却後もローンが残る場合の対処法や注意点などについて解説します。損をせずに家を手放したい方は、ぜひ最後までご覧ください。

また、以下の記事では、福島県で早期売却におすすめの会社も紹介しているので、参考にしてください。

ローンが残っていても家は売れる！

住宅ローンが残っていても、条件を満たせば家を売却することは可能です。基本的には、売却によって得られる金額でローンを完済できるかどうかがポイントになります。売却金額がローン残債を上回る『アンダーローン』の状態であれば、売却代金から直接返済に充てることができ、手続きも比較的スムーズです。

一方で、売却金額がローン残高に届かない『オーバーローン』の場合でも、金融機関の承諾を得て売却する『任意売却』という選択肢があります。この場合は、残債の一部を自己資金で補うか、別のローンで補填する必要があります。

つまり、ローンの有無は売却を諦める理由にはなりません。現状を正しく把握し、金融機関や不動産会社と連携しながら、最適な方法を選ぶことが大切です。

売却代金で住宅ローンを完済できるかを判断する方法

住宅ローンが残っている家を売却する際には、まず売却金額でローン残債を完済できるかを把握することが重要です。この判断によって、通常の売却が可能か、あるいは別の対処法が必要かが明確になります。

ここからは、売却代金で住宅ローンを完済できるかを判断する方法について解説します。

• 金融機関で照会して残債額を確認する
• 不動産会社に査定を依頼して売却想定額を確認する

以下で詳しく解説します。

金融機関で照会して残債額を確認する

住宅ローンの残債額を正確に把握するには、借入先の金融機関に問い合わせて確認する方法があります。多くの場合、ローン残高はインターネットバンキングやローン専用ページ、あるいは毎月の返済明細書から確認できますが、正式な『残高証明書』を取り寄せることで、正確な金額と一括返済にかかる手数料を含めた総額がわかります。

売却を検討する際は、売却時点で必要になる一括返済額の見積もりを事前に確認しておくことが重要です。

不動産会社に査定を依頼して売却想定額を確認する

ローン残債額が分かったら、次に確認すべきなのが実際に売却した場合に見込まれる金額です。これは不動産会社に査定を依頼することで把握できます。査定方法には、物件情報から概算価格を出す『机上査定』と、現地調査を含む『訪問査定』があり、より正確な金額を知るには訪問査定がおすすめです。

複数社に依頼することで相場感をつかめるほか、会社ごとの対応力も比較できるため、査定は売却判断の基礎資料となります。

ローンが残っている家を売る際の基本的な流れ！7STEP

住宅ローンが残っている状態でも家の売却は可能ですが、通常の売却よりも確認すべきことが多く、慎重な手続きが求められます。事前に流れを理解しておくことで、スムーズかつトラブルのない売却につなげることができるでしょう。

以下では、ローンが残る家を売却する際の基本的な7つのステップを紹介します。

• STEP1：現在のローン残高を確認する
• STEP2：不動産会社に査定を依頼する
• STEP3：オーバーローンかアンダーローンかを判定する
• STEP4：金融機関に売却の意思を伝える
• STEP5：売却活動・内覧対応を行う
• STEP6：売買契約・決済・ローン完済
• STEP7：譲渡所得が出た場合は確定申告を行う（必要に応じて）

以下で詳しく解説します。

STEP1：現在のローン残高を確認する

売却手続きの前に、まず正確なローン残高を把握しておく必要があります。残債額は、金融機関のローン明細やWEBサービスで確認できますが、一括返済を予定している場合は『残高証明書』や『一括精算見積書』を取り寄せておくと確実です。

この段階で、売却代金でローンを完済できるかどうかの判断材料が得られるため、早めに確認しておくことが重要です。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する

ローン残高を把握したら、次は売却価格の目安を知るために不動産会社へ査定を依頼します。査定には簡易な『机上査定』と現地調査を伴う『訪問査定』があり、精度の高い価格を知りたい場合は訪問査定がおすすめです。

複数社に査定を依頼することで、売却可能価格の相場感がつかめるとともに、担当者の対応力を比較することもできます。

STEP3：オーバーローンかアンダーローンかを判定する

売却価格とローン残債を比較し、どちらが多いかで今後の対応が変わります。売却価格がローン残高を上回っていれば『アンダーローン』であり、売却益でローン完済が可能です。一方、下回る場合は『オーバーローン』となり、自己資金の補填や金融機関の承諾が必要です。

この判定が、通常売却か任意売却かなど今後の選択肢を決定づける重要な判断になります。

STEP4：金融機関に売却の意思を伝える

オーバーローンの可能性がある場合、必ず事前に金融機関へ売却の意思を伝えておく必要があります。金融機関の承諾を得ずに売却を進めることはできません。場合によっては、任意売却や住み替えローンの提案を受けられるケースもあるため、金融機関との相談は早めに行うことが大切です。

STEP5：売却活動・内覧対応を行う

売却活動が始まると、不動産会社による広告掲載や物件紹介が行われます。内覧希望者が現れた際には、できる限り柔軟に対応し、室内の清掃や換気など印象を良くする工夫を行いましょう。

売却活動の成否は、物件の印象や応対に左右される部分も大きいため、内覧準備をしっかり行うことが成約への近道です。

STEP6：売買契約・決済・ローン完済

買主が見つかり、売買契約を締結した後は、引き渡しに向けた最終準備に入ります。決済当日には、買主から残代金が支払われ、その資金で住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消します。この一連の流れは金融機関や司法書士が関わるため、事前に日程と必要書類を確認し、滞りなく進めることが求められます。

STEP7：譲渡所得が出た場合は確定申告を行う（必要に応じて）

家の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行う必要があります。譲渡所得の有無にかかわらず、『居住用財産の3,000万円特別控除』などの特例を適用するためにも申告が必要なケースもあるので事前に確認しておくことが大切です。

納税義務があるかどうかは、不動産会社や税理士に相談しながら確認することが安心です。

売却してもローンが残る場合の対処法は？

売却金額が住宅ローンの残債に満たない『オーバーローン』の状態でも、家を売却する方法はあります。このような場合には、差額の補填や金融機関との協議など、状況に応じた適切な対処が必要です。

ここからは、オーバーローン時の代表的な3つの対処法をご紹介します。

• 自己資金で差額を補う
• 任意売却を検討する
• 住み替えローンで返済する

それぞれの方法の特徴と注意点について、順番に解説していきます。

自己資金で差額を補う

売却額がローン残高を下回った場合、最もシンプルな解決策は、不足分を自己資金で補う方法です。この方法であれば、売却後すぐにローンを完済でき、抵当権の抹消や名義変更もスムーズに行えます。

売却益と自己資金で完済できる見込みがある場合、金融機関への特別な交渉は不要です。ただし、手元資金に余裕があることが前提となるため、資金繰りや今後の生活への影響も踏まえて判断することが大切です。

任意売却を検討する

自己資金での補填が難しい場合は、任意売却という方法を検討できます。任意売却とは、金融機関の同意を得て、ローン残債が残ったままでも物件を売却できる制度です。競売よりも高値で売れる可能性があるため、債務者にとっては経済的負担を軽減しやすい手段とされています。

ただし、売却には金融機関との調整が必要で、信用情報に影響が出る場合もあります。専門知識が求められるため、任意売却に強い不動産会社や専門家のサポートを受けることが重要です。

住み替えローンで返済する

次の住まいを購入しながらローン残債もまとめて借り換える『住み替えローン』も、オーバーローン時の選択肢のひとつです。現在の住宅ローン残債と新居購入費を合わせた金額を新たなローンとして借り入れることで、自己資金がなくても住み替えが可能になります。

ただし、審査基準が通常のローンよりも厳しく、収入や信用力が重視されます。返済総額が増える点にも注意が必要です。将来の家計に無理がないか、しっかりとシミュレーションしてから利用することが大切です。

ローンが残っている家を売る際の注意点

住宅ローンが残っている状態で家を売却する際は、通常の売却よりも注意すべき点が多くあります。特にオーバーローンになっている場合は、金融機関の同意や追加費用の発生など、事前に理解しておくべき条件があります。

ここからは、ローンが残っている家を売る際の注意点について解説します。

• オーバーローンの場合は金融機関の同意が必要
• 売却にかかる諸費用も忘れずに計算する
• 信用情報に影響するリスクも把握しておく
• 信頼できる不動産会社に売却を依頼する

それぞれの注意点について、以下で詳しく解説します。

オーバーローンの場合は金融機関の同意が必要

住宅ローンの残高が売却価格を上回るオーバーローンの状態では、売却代金だけでローンを完済できません。そのため、抵当権を外すには金融機関の同意が必要となります。任意売却を行う場合でも、債権者である金融機関の承諾がなければ売却は進められません。

交渉には時間を要することもあるため、早めに相談することが大切です。金融機関への連絡と調整を怠ると、売却が遅れるだけでなく、手続き自体が進められなくなるリスクもあります。

売却にかかる諸費用も忘れずに計算する

家の売却には、仲介手数料や登記関連費用、住宅ローンの一括返済手数料、場合によってはリフォーム費用など、多くの諸費用が発生します。これらを売却代金から差し引くと、実際に手元に残る金額が大きく変わるため、事前に総額を把握しておくことが重要です。

費用の見積もりが甘いと、思ったより現金が残らないという事態にもなりかねません。売却益の試算を行う際は、諸費用を加味したシミュレーションが必要です。

信用情報に影響するリスクも把握しておく

任意売却を選択した場合や、ローン返済が滞った状態で売却を行った場合、信用情報に記録が残る可能性があります。いわゆる『ブラックリスト』に掲載されると、今後一定期間ローンの新規借入やクレジットカードの契約が難しくなります。

このような影響は個人の信用力に直接関わるため、売却後の生活設計にも影響を及ぼします。売却を検討する際は、信用情報に与える影響を含めて慎重に判断する必要があります。

信頼できる不動産会社に売却を依頼する

ローンが残る状態での売却は、通常よりも専門知識や金融機関との調整能力が求められます。そのため、住宅ローンや任意売却に関する知識が豊富な不動産会社を選ぶことが非常に重要です。

査定価格だけで判断するのではなく、過去の実績や説明の丁寧さ、金融機関との交渉経験などを確認しましょう。信頼できる担当者と連携することで、売却に伴うリスクや手間を最小限に抑え、納得のいく結果へとつなげることができます。

信頼できる不動産会社の選び方

住宅ローンが残った状態での家の売却は、手続きが複雑になりがちです。そのため、的確なアドバイスと丁寧な対応を行ってくれる不動産会社を選ぶことが、成功への第一歩となります。

価格だけで判断するのではなく、説明の根拠や地域知識、担当者の姿勢など、複数の観点から慎重に見極めることが重要です。以下の3つのポイントを参考に、信頼できる会社を選びましょう。

• 査定価格だけで選ばず、説明の根拠がある会社を選ぶ
• 担当者の対応力や誠実さをチェックする
• 売却実績が豊富で地域に詳しい会社を選ぶ

それぞれの視点について、詳しく解説していきます。

査定価格だけで選ばず、説明の根拠がある会社を選ぶ

不動産会社から提示される査定価格は、売却計画に大きく影響します。しかし、高い査定額だからといってすぐに信用するのではなく、その金額に対する根拠を必ず確認しましょう。

過去の成約事例や周辺相場、物件の状態などに基づいた説明があるかがポイントです。具体的なデータをもとに丁寧に解説してくれる会社であれば、信頼性が高いと判断できます。価格の提示に納得感があることは、安心して売却を任せるうえで欠かせない条件です。

担当者の対応力や誠実さをチェックする

不動産会社の対応は、実際に担当する営業担当者によって大きく異なります。そのため、担当者の対応力や誠実さをしっかりと見極めることが重要です。質問への回答が的確か、分かりやすく説明してくれるか、契約内容やリスクについても正直に伝えてくれるかなど、対応の姿勢を注意深く観察しましょう。

営業トークばかりでなく、売主の立場に立った提案をしてくれる担当者であれば、信頼して任せることができます。

売却実績が豊富で地域に詳しい会社を選ぶ

不動産の売却はエリアの特性によって売れやすさが大きく変わります。そのため、売却実績が豊富で地域事情に精通している会社を選ぶことが成功への近道です。過去の売却事例やエリアごとの価格動向を把握している会社は、適切な価格設定や販売戦略を立てる力があります。

また、地域の買主ニーズや法令・規制に詳しい担当者であれば、安心して相談できます。信頼できる地元の実績ある会社を選ぶことが、スムーズな売却を実現するカギとなります。

福島県でおすすめの不動産会社3選

福島県で不動産を売却する際には、地元に精通し、売主の事情や希望にしっかり対応できる会社を選ぶことが重要です。信頼できる企業であれば、売却手続きもスムーズに進められます。

ここでは、福島県内で実績を持つ3つの不動産会社をご紹介します。

• 東海住宅株式会社 福島支店
• 株式会社オノヤ
• 株式会社マコトーマス

以下、それぞれの会社の特徴と魅力を詳しく解説します。

東海住宅株式会社 福島支店

福島県を含む東北から首都圏まで広く展開している東海住宅株式会社は、不動産の売買をはじめ、住宅の建築やリフォームまで一貫して対応できる総合不動産会社です。

売却においては、手続きや税金に関する相談にも対応し、ひとりひとりの状況に合わせた丁寧なフォローが魅力です。地域に根差した営業力を活かし、物件の特性と市場ニーズを把握したうえで、納得のいく売却をサポートしてくれます。豊富な実績と誠実な対応を重視する方にとって、東海住宅は安心して相談できる選択肢です。

また、相続や空き家対策といった複雑な案件にも柔軟に対応しており、売主の不安を解消しながら最適な提案を行ってくれます。初めての不動産売却でも、明確な説明と迅速な対応で信頼感を持って任せられるでしょう。

株式会社オノヤ

株式会社オノヤは、福島県を中心に展開するリフォーム・インテリア・不動産の複合企業です。

特に中古住宅の活用とリノベーションに力を入れており、単なる売却にとどまらず、住宅の価値を高めたうえでの提案が可能です。『住まいにもっと、あなたらしさを』という理念のもと、暮らしに寄り添った不動産活用をサポートしており、売却後のライフスタイルまで見据えた対応が特徴です。

住まいのトータルコーディネートと不動産売却を同時に考えたい方にとって、オノヤは非常に魅力的な会社です。

株式会社マコトーマス

株式会社マコトーマスは、福島市と郡山市を拠点に、不動産売却に特化したサービスを提供している会社です。

仲介だけでなく、即現金化に対応できる不動産買取、住宅ローンの悩みに対応した任意売却、相続や空き家の処分といった専門性の高い案件まで幅広く対応しています。

また、物件の印象を高めるホームステージングや事前の住宅診断も行っており、売却成功に向けた細やかな対策が魅力です。複雑な事情を抱えた売却にも対応できる体制が整っているため、安心して相談したい方におすすめです。

まとめ

本記事では、ローンが残っている家を売却する方法や流れ、対処法、注意点、そして不動産会社の選び方について解説しました。

住宅ローンが残っていても、売却金額や金融機関の同意が得られれば売却は可能です。アンダーローンであればスムーズに売却でき、オーバーローンの場合でも任意売却や住み替えローンなどの対処法があります。

また、売却に伴う費用や信用情報への影響など、事前に知っておくべきポイントも多く存在します。後悔のない売却を実現するためには、信頼できる不動産会社と連携し、正しい手順と知識をもって進めることが大切です。