家を売りたいけど何から始める？売却方法や流れ、税金の節税ポイントも解説

「家を売りたいけど、何から始めればいいのかわからない」
「売却完了までどのくらいの期間がかかるの？」
「実際に売却する際の流れは？」

などと、お悩みの方は多いのではないでしょうか。不動産の売却は、方法の選び方や進め方、税金や費用の把握など、事前に知っておくべきポイントがたくさんあります。

本記事では、家の売却方法や基本的な流れ、かかる費用・税金、そして節税のポイントについて解説します。さらに、信頼できる不動産会社の選び方や注意点、おすすめの不動産会社もご紹介します。

後悔しない不動産売却のために、まずは正しい知識から始めましょう。

また、以下の記事では、福島県で早期売却におすすめの会社も紹介しているので、参考にしてください。

家を売りたいと思ったら！まずは3つの売却方法を知っておこう！

家を売却する方法にはいくつか種類があり、自分の状況や希望に合った選択が大切です。たとえば、早く売りたい人と高く売りたい人では最適な売却方法が異なります。

ここでは、基本的な3つの売却方法を紹介します。

• 1：一般的な仲介売却（不動産会社に売却を依頼する）
• 2：買取（不動産会社が直接買い取る）
• 3：任意売却（住宅ローンが残っている場合の特殊な方法）

それぞれの方法がどのようなケースに向いているのか、順番に見ていきましょう。

1：一般的な仲介売却（不動産会社に売却を依頼する）

仲介売却は、不動産会社に売却活動を依頼し、一般の買主を探して売却する最も一般的な方法です。売却価格は市場価格に近くなることが多いため、「できるだけ高く売りたい」という人に向いています。

不動産会社が広告や内覧の対応を行ってくれますが、買主が見つかるまでに時間がかかる場合があり、売却期間が長期化するリスクもあります。売却時には仲介手数料が発生しますが、納得のいく価格で売れる可能性が高いことが魅力です。

2：買取（不動産会社が直接買い取る）

買取は、不動産会社が物件を直接買い取ってくれる方法で、買主を探す手間がなく、スピーディーに現金化できるのが最大のメリットです。通常、仲介売却よりも価格は低くなりますが、内覧対応や修繕の必要がないため、時間や手間をかけたくない方には適した方法です。

買い替えや相続整理などで早く現金が必要なケースや、売却に関わる負担を減らしたい方に選ばれています。確実性とスピードを重視する場合に有効な選択肢です。

3：任意売却（住宅ローンが残っている場合の特殊な方法）

任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、債権者（金融機関など）の合意のもとで物件を売却する方法です。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、信用情報への影響も最小限に抑えられる場合があります。

ただし、債権者の同意が必要なため、手続きが複雑で、専門的なサポートを受けることが重要です。住宅ローンの滞納や返済困難に直面した場合の“最終手段”として活用されることが多い売却方法です。

実際に家を売るときの基本的な流れ！7STEP

家を売却するには、順を追った手続きが必要です。初めての方にとっては少し複雑に感じるかもしれませんが、流れを理解しておくことで、スムーズかつトラブルの少ない売却が可能になります。

ここでは、家の売却における基本的なステップを7つに分けてご紹介します。

• STEP1：売却の目的と条件を整理する
• STEP2：不動産会社に査定を依頼する
• STEP3：媒介契約を結ぶ
• STEP4：販売活動と内覧対応
• STEP5：買主と条件交渉・売買契約を締結
• STEP6：引き渡し準備と決済手続き
• STEP7：確定申告（譲渡所得がある場合）

以下、それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

STEP1：売却の目的と条件を整理する

家を売ると決めたら、まずは「なぜ売却するのか」を明確にすることが重要です。住み替え、資産整理、相続など理由はさまざまですが、目的によって取るべき売却方法やタイミングが異なるので注意が必要です。

また、売却希望価格や売却期限、現金化したい時期などの条件も整理しておくと、不動産会社との打ち合わせがスムーズになります。事前準備として、売却の目的と条件を明確にしておくことで、失敗のリスクを減らすことができるでしょう。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する

次に行うのが、不動産会社への査定依頼です。査定とは、その物件が現在いくらで売れそうかを評価することを指します。複数の会社に依頼する『一括査定サイト』などを活用すれば、相場感をつかみやすくなります。

査定結果は、価格の目安だけでなく、会社の対応力や信頼性を判断する材料にもなります。机上査定（簡易）と訪問査定（詳細）の2種類があり、最終的には訪問査定でより正確な価格を確認しましょう。

STEP3：媒介契約を結ぶ

査定額や担当者の対応を確認し、信頼できる不動産会社を選んだら、売却を正式に依頼するための『媒介契約』を締結します。媒介契約には『専属専任』『専任』『一般』の3種類があり、それぞれ依頼できる会社数や報告義務の有無が異なります。

契約内容をしっかり確認し、自分に合った形態を選びましょう。媒介契約を結ぶことで、売却活動が正式にスタートします。契約書の内容は後々のトラブル回避にも直結するため、慎重に確認しましょう。

STEP4：販売活動と内覧対応

媒介契約を結んだら、不動産会社が本格的に販売活動を開始します。ネット掲載やチラシ配布、店頭紹介などを通じて買主を募り、内覧希望者が現れたら日程を調整して対応します。

内覧は購入の意思決定に直結するため、掃除や修繕など事前準備も重要です。売主としては、物件の印象を良くする工夫や、柔軟な日程調整が成約率アップのポイントになります。

STEP5：買主と条件交渉・売買契約を締結

購入希望者が現れたら、価格や引き渡し時期などの条件を交渉し、双方の合意が得られれば売買契約を締結します。契約時には手付金の授受が行われ、違約時の条件なども明記されます。

不明点があれば契約前に確認をすることが大切です。契約書の内容は非常に重要なため、少しでも疑問があれば、担当者や第三者に相談することをおすすめします。

STEP6：引き渡し準備と決済手続き

契約後は、買主への引き渡しに向けた準備を進めます。抵当権の抹消、引っ越し、水道・電気の解約などもこの段階で行います。引き渡し当日には、残代金の受領・登記の申請・鍵の引き渡しなどを一括で実施。通常は金融機関での立ち会い決済が行われ、不動産会社や司法書士がサポートに入るケースが一般的です。

STEP7：確定申告（譲渡所得がある場合）

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。譲渡所得は『売却価格 −（取得費＋譲渡費用）』で算出され、課税対象になります。控除や特例を適用することで納税額を減らせるケースもあります。忘れずに申告を行い、必要書類や証明資料は事前にそろえておくことが重要です。

家を売るときの売却期間はどのくらい？

家を売却する際の期間は、物件の状況や地域、市場動向によって異なりますが、一般的には3〜6か月程度が目安とされています。これは、『売り出し開始』から『買主との契約成立』、そして『引き渡し完了』までを含む全体の流れを指します。

以下の表は、売却の各ステップにかかる平均的な所要時間の目安です。

ステップ	期間の目安
査定依頼・不動産会社の選定	約1週間～2週間
売り出し開始〜内覧・交渉	約1か月～3か月
売買契約の締結〜決済・引き渡し	約1か月
合計	約3〜6か月

ただし、これはあくまで目安であり、「価格が相場より高すぎる」「需要が少ないエリア」「築年数が古い」などの条件がそろうと、売却期間が半年以上に延びるケースも珍しくありません。

一方で、不動産会社による『買取』などを選択すれば、最短で1か月以内に売却を完了することも可能です。早く売りたいのか、できるだけ高く売りたいのかといった希望によって、適した売却方法を選ぶことが、スムーズな取引のカギとなります。

家を売るときにかかる費用・税金は？

家を売却する際には、売却益に対する税金だけでなく、手続きに必要なさまざまな費用が発生します。これらの費用を事前に把握しておかないと、手取り額の見込みが大きく狂ってしまう可能性もあります。

ここでは、家の売却時に実際にかかる代表的な費用・税金を項目別に解説します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用（ローン残債がある場合）
• 譲渡所得税（利益が出た場合のみ）
• その他の費用（必要に応じて）

それぞれの費用について、詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に売却の仲介を依頼した際に発生する成功報酬です。法律により上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は『売買価格×3％＋6万円（別途消費税）』が基本の計算式です。

この費用は売買契約が成立した段階で発生するため、売れなければ支払う必要はありません。不動産会社を選ぶ際には、手数料がサービス内容に見合っているかもあわせてチェックすることが大切です。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に対して課税される国税です。契約金額に応じて税額が定められており、たとえば1,000万円超～5,000万円以下の契約書には1万円の印紙税が必要です。

印紙を契約書に貼付・消印することで納税します。なお、印紙税は売主・買主のどちらか一方が負担するのではなく、慣習的に折半または当事者間の合意で決められるケースが一般的です。

抵当権抹消費用（ローン残債がある場合）

住宅ローンを完済していない場合、その物件には抵当権が設定されています。売却の際には抵当権を抹消しなければならず、抹消登記の手続きが必要です。この手続きには登録免許税として1物件につき1,000円の税金と、司法書士へ依頼する際の報酬（1〜2万円程度）がかかることが一般的です。

譲渡所得税（利益が出た場合のみ）

家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。これらをまとめて『譲渡所得税』と呼びます。所有期間が5年以下か5年超かで税率が異なり、長期所有であれば約20％、短期所有であれば約39％が目安です。

また、マイホーム売却では最大3,000万円の特別控除や軽減税率の特例が使える場合もあるため、要件を確認しておきましょう。

その他の費用（必要に応じて）

売却時には、状況に応じてさまざまな追加費用が発生することがあります。たとえば、古家付き土地の場合の建物解体費、測量費、境界確認費用、引っ越し費用などが挙げられます。

また、売却後の確定申告を税理士に依頼する場合、その報酬も必要です。これらの費用は事前に発生が予測できるものも多いため、不動産会社や専門家と相談しながら余裕をもった資金計画を立てておくことが重要です。

家を売却する際の税金を抑える！節税ポイント

家を売却して利益が出た場合には譲渡所得税が課税されますが、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できる控除や特例制度が存在します。こうした制度を上手に活用することで、数十万円〜数百万円単位で税金を抑えられる可能性もあります。

ここでは、売却時に知っておきたい主な節税ポイントを紹介します。

• 居住用財産の3,000万円特別控除を活用する
• 所有期間が5年を超えると税率が下がる
• 相続税の取得費加算の特例を利用する
• 譲渡損失が出た場合は損益通算・繰越控除を使う

それぞれの制度の概要と適用条件を詳しく見ていきましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除を活用する

マイホームを売却した際に得られる利益（譲渡所得）があっても、一定の条件を満たすことで最大3,000万円まで控除されるのがこの特例です。主な適用条件としては、自身が実際に居住していた住宅であることや、売却の相手が親族などの特別な関係者でないことなどがあります。

この特例を適用すれば、多くの場合で譲渡所得税が非課税になることもあるため、事前に要件を確認しておくことが非常に重要です。

所有期間が5年を超えると税率が下がる

不動産を所有していた期間が売却年の1月1日時点で5年を超えていれば、『長期譲渡所得』として課税され、税率が軽減されます。具体的には、所得税15％＋住民税5％＝合計20％（復興特別所得税除く）です。

一方、5年以下の短期譲渡では合計39％が課税されるため、タイミングを調整できる場合は、5年超での売却が節税につながる選択肢となります。

相続税の取得費加算の特例を利用する

相続した不動産を売却した場合、納付した相続税の一部を取得費に加算できるのが『取得費加算の特例』です。これにより譲渡所得が減少し、最終的な課税額も軽くなります。適用条件としては、相続税の申告期限（死亡後10か月以内）の翌日から3年以内に売却を行うことが必要です。

高額な相続税を支払った方には、見逃せない節税制度のひとつといえるでしょう。

譲渡損失が出た場合は損益通算・繰越控除を使う

家を売却して損失が出た場合には、その損失を他の所得と相殺する『損益通算』や、翌年以降に控除を繰り越せる『繰越控除』の制度を活用できます。最大3年間にわたり繰り越し可能で、給与所得や事業所得などの他の所得と相殺できるため、課税所得が減り、納税額を抑えることができます。

ただし、これらの制度は確定申告が必須なので、申告漏れに注意しましょう。

家を売却する際の注意点

家を売却する際には、スムーズな取引を実現するために事前の準備と情報収集が欠かせません。特に注意すべきなのは、『売却にかかる費用や税金の把握』『タイミングの見極め』『価格設定の適正性』です。これらを曖昧にしたまま進めると、手取り額が大幅に減ったり、売却が長期化するリスクがあります。

また、買主との交渉や契約書の内容確認など、後々のトラブルにつながる可能性のあるポイントも多いため、慎重な対応が必要です。焦らず冷静にステップを踏むことが、後悔しない売却につながるでしょう。

家を売却する際は、信頼できる不動産会社選びが大切！

家の売却は高額な取引であり、手続きも複雑なため、信頼できる不動産会社を選ぶことが成功のカギとなります。実績が豊富で、売却事例を丁寧に説明してくれる会社であれば、適正な価格設定や販売戦略の提案を受けやすくなります。

また、税金や契約に関するアドバイスができるか、アフターフォローまで対応しているかも重要な判断基準です。複数の会社を比較し、自分の希望に寄り添ってくれる担当者を選ぶことで、安心して取引を進められます。

福島県でおすすめの不動産会社3選

不動産売却は大きなライフイベントのひとつです。その成功には、地域に精通し、信頼のおける不動産会社を選ぶことが欠かせません。ここでは、福島県内で実績とサポート力に優れた企業を3社ご紹介します。

• 東海住宅株式会社 福島支店
• 株式会社オノヤ
• 株式会社マコトーマス

以下で、それぞれの企業がどのような特徴を持ち、どんな方に適しているのかをご紹介していきます。

東海住宅株式会社 福島支店

東海住宅株式会社は、福島県を含む東北地方や首都圏で複数の拠点を展開する総合不動産会社です。

地域に根ざした営業を強みとし、新築・中古住宅の売買からリフォームまで幅広く対応しています。売却相談では、税金や名義変更などの不安にも専門スタッフが丁寧に応えており、初めて売却を行う方でも安心して任せられる体制が整っています。

地元ネットワークと長年の経験を活かし、最適な買い手とのマッチングを目指してくれる点も大きな魅力です。売却に関するサポートをトータルで依頼したい方には、東海住宅がおすすめです。

株式会社オノヤ

株式会社オノヤは、リフォーム・インテリア・不動産の3分野を融合したサービスを展開している企業です。

福島県・宮城県・栃木県などに拠点を構え、中古住宅の購入からリノベーションまで一貫して対応する体制を持っています。不動産売却においては、単なる物件処分に留まらず、次の住まい方まで見据えた提案が可能です。

『住まいにもっと、あなたらしさを』という理念のもと、ライフスタイルに合わせた売却や活用法を提案してくれるのが特徴です。住まいの価値を高めながら売却を進めたい方には、オノヤのサポートが心強いでしょう。

株式会社マコトーマス

福島市と郡山市を拠点に展開する株式会社マコトーマスは、不動産売却専門の体制を整えた地域密着型企業です。

仲介売却や不動産買取はもちろん、任意売却、相続、離婚、空き家活用、さらには収益物件にまで対応できる柔軟性が大きな特徴です。また、ホームインスペクションやホームステージングにも対応しており、物件の魅力を引き出しながら売却をサポートしてくれます。

専門性が高く、実績も豊富なため、さまざまな事情を抱える売主にも適した選択肢です。迅速かつ的確に売却を進めたい方には、マコトーマスをおすすめします。

まとめ

本記事では、家を売却する際に必要な基本知識として、売却方法の種類、進め方の7ステップ、売却期間や費用・税金の目安、そして節税のポイントについて解説しました。また、失敗を防ぐための注意点や、不動産会社選びの重要性、福島県で信頼できる不動産会社もご紹介しました。

不動産売却は金額も手続きも大きなイベントです。後悔のない売却を実現するためには、正確な情報と信頼できるパートナーが不可欠です。本記事を参考に、計画的で安心できる売却活動を進めてください。