実家を売りたいけどどうしたら良い？売却方法や流れを徹底解説！

「実家を売りたいけれど、何から始めたら良いのかわからない」
「実家を売る際の流れを知りたい」

などと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。相続や名義の確認、税金の問題など、実家の売却には通常の不動産売買よりも注意すべきポイントが数多くあります。

本記事では、実家を売るための売却方法や基本的な流れ、かかる期間・税金・節税の方法などについて解説します。初めての実家売却でも安心して進められるよう、正しい知識を身につけましょう。

また、以下の記事では、福島県で早期売却におすすめの会社も紹介しているので、参考にしてください。

実家を売るなら、まずは売却方法を知ろう！

実家を売却する際には、状況や希望に応じて適切な売却方法を選ぶことが大切です。売却方法によって、売却価格やスピード、手間のかかり方が大きく異なります。ここでは、主に選ばれている3つの代表的な売却方法を紹介します。

• 一般仲介による売却
• 買取による即時売却
• 解体後に土地として売却

それぞれの方法について、順に解説します。

一般仲介による売却

一般仲介による売却は、不動産会社に仲介を依頼し、一般の買主を探して売却する方法です。売却価格は市場価格に近くなる可能性が高く、できるだけ高値で売りたい方に適しています。ただし、買主が見つかるまでに時間がかかることもあり、売却完了まで数ヶ月かかるケースもあるので注意が必要です。

また、内覧対応や清掃などの準備も必要になるため、ある程度の時間的余裕と労力を見込んでおく必要があります。売却価格重視の方にとって、最もスタンダードな選択肢です。

買取による即時売却

買取による売却は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。早急に現金化したい場合や、内覧対応を避けたい場合に向いています。

売却価格は市場価格より低くなる傾向がありますが、買主を探す手間がなく、契約から引き渡しまでの期間が短いため、売却スピードを重視する方にとって大きなメリットがあります。現状のまま売却できるケースも多く、老朽化した実家などにも適しています。

解体後に土地として売却

老朽化が進んでいたり、買い手が見つかりにくい建物がある場合は、建物を解体し、土地として売却するという方法もあります。更地にすることで、購入希望者の幅が広がり、建築プランに自由度が生まれるため、売れやすくなることがあります。

ただし、解体費用が自己負担となる点や、固定資産税が増える可能性がある点には注意が必要です。建物の状態や立地を踏まえて、土地売却のほうが有利と判断される場合に選ばれています。

実家を売る際の基本的な流れ！8つのSTEP

実家を売却するには、通常の不動産売買と同様に、いくつかの段階を踏んで進める必要があります。特に相続が絡む場合は、登記や名義の確認など、売却前に行うべき手続きが増える傾向にあります。

ここからは、実家売却に必要な8つのステップをご紹介します。

• STEP1：所有者・名義の確認
• STEP2：相続登記（必要な場合）
• STEP3：不動産会社に査定を依頼
• STEP4：媒介契約を締結
• STEP5：売却活動・内覧対応
• STEP6：売買契約・引き渡し準備
• STEP7：決済・引き渡し
• STEP8：確定申告（必要に応じて）

それぞれのステップについて、以下で詳しく解説します。

STEP1：所有者・名義の確認

最初に確認すべきなのは、物件の所有者と名義です。登記簿謄本を確認し、誰の名義になっているかを明確にしましょう。売却の手続きを進めるには、所有者本人が手続きを行うか、相続手続きにより名義変更が完了している必要があります。

名義が複数人の場合は全員の同意が必要です。スムーズな売却のためには、事前に所有関係を整理しておくことが非常に重要です。

STEP2：相続登記（必要な場合）

実家を相続した場合、売却前に『相続登記』が必要になります。これは、被相続人から相続人への名義変更を法務局で行う手続きです。2024年4月以降、相続登記は義務化されており、正当な理由なく申請しないと過料の対象となるため注意が必要です。売却手続きを進めるには、相続人名義に登記が変更されていることが前提となります。

STEP3：不動産会社に査定を依頼

売却を検討したら、複数の不動産会社に査定を依頼して、実家の市場価値を把握しましょう。無料で利用できる一括査定サービスを活用すると、短時間で複数社の査定額を比較あうることが可能です。

査定には『机上査定』と『訪問査定』があり、正確な価格を知るには訪問査定が有効です。査定価格だけでなく、担当者の対応や説明の丁寧さも会社選びの重要な判断材料になります。

STEP4：媒介契約を締結

不動産会社を選んだら、売却活動を開始するために『媒介契約』を締結します。媒介契約には『専属専任』『専任』『一般』の3種類があり、それぞれ依頼できる会社数や報告義務に違いがあります。契約の形態によって売却の進め方が変わるため、自分のスケジュールや希望に合った契約方式を選ぶことが大切です。

STEP5：売却活動・内覧対応

媒介契約を結んだら、不動産会社が広告を出したり、ポータルサイトに掲載したりして販売活動を行います。購入希望者から内覧依頼があった場合には、できる限り対応しましょう。

掃除や換気、照明の調整などを行い、物件の印象を良くする工夫も必要です。成約率を高めるには、丁寧な対応と物件の魅力を伝える準備が求められます。

STEP6：売買契約・引き渡し準備

買主が見つかり、条件に合意したら売買契約を締結します。契約書には価格、引き渡し日、支払条件、契約解除の条件などが明記されます。契約後は、引き渡しに向けた準備を進めましょう。抵当権の抹消、引っ越し、ライフラインの解約など、事前の段取りがスムーズな引き渡しのカギになります。

STEP7：決済・引き渡し

引き渡し当日は、買主から残代金を受け取り、鍵を渡すと同時に所有権の移転登記を行います。通常は金融機関にて立ち会い決済が行われ、司法書士が登記手続きを担当します。このタイミングで、仲介手数料や抵当権抹消費用など、売主が負担すべき諸費用も精算されます。

STEP8：確定申告（必要に応じて）

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合には、翌年に確定申告が必要です。譲渡所得は、売却価格から取得費と諸経費を差し引いて算出されます。居住用財産の特別控除や相続関連の特例が使えるケースもあるため、税務署または税理士に相談しながら、適切な申告を行いましょう。

実家を売る際にかかる期間は？

実家の売却にかかる期間は、物件の状態やエリアの需要、売却方法によって異なりますが、一般的には3〜6ヶ月程度が目安とされています。これは、売却活動の開始から契約・引き渡しまでに必要な期間を含んでいます。

以下に、ステップごとの平均的な所要期間をまとめたのでご覧ください。

ステップ	期間の目安
査定依頼・不動産会社の選定	約1〜2週間
売却活動・内覧対応	約1〜3ヶ月
売買契約締結〜引き渡し準備・決済	約1ヶ月
合計（平均）	約3〜6ヶ月

ただし、これはあくまで目安です。たとえば、価格設定が相場と合っていない、立地が不便、築年数が古い、などの理由で売却までに半年以上かかるケースもあります。

一方で、買取を選択した場合や買主がすぐに見つかった場合は、最短で1ヶ月以内に売却が完了することもあります。売却期間を短縮したい場合は、価格の見直しや不動産会社との連携がカギとなります。目的に応じた売却方法の選定が、スムーズな売却につながるでしょう。

実家を売る際にかかる税金

実家を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）には複数の税金がかかります。具体的には、国税である所得税、地方税である住民税、そして東日本大震災の復興財源として導入された復興特別所得税です。

これらを総称して『譲渡所得税』と呼びます。以下では、それぞれの税目について詳しく見ていきましょう。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

以下で詳しく解説します。

所得税

実家の売却によって利益が発生した場合、その譲渡所得に対して課されるのが所得税です。所有期間によって税率が異なり、5年以下の短期譲渡では30％、5年を超える長期譲渡では15％の税率が適用されます。この税率は売却益の金額に直接影響するため、売却タイミングの見極めが重要です。

なお、譲渡所得は売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、所得税の軽減も期待できるでしょう。

住民税

住民税は、実家を売却して利益が出た場合に地方自治体へ納める税金です。こちらも所有期間によって税率が変わり、短期譲渡では9％、長期譲渡では5％が適用されます。所得税と同様に、譲渡所得を基準にして課税されます。

住民税は売却した翌年の納税時期に通知されるため、資金計画を立てる際にはその分を見込んでおく必要があります。適用できる特例や控除がある場合は、確定申告時に正しく反映させることで住民税の負担を減らすことが可能です。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興支援を目的として導入されたもので、所得税に対して2.1％が上乗せされて課税されます。たとえば、長期譲渡で15％の所得税が課される場合、復興特別所得税はその15％に対して2.1％、つまり0.315％が追加されることになります。

この税金は2037年まで継続して課税されることが決まっています。課税対象はあくまで所得税額に対する加算であり、見落とされやすいため計算時には注意が必要です。

実家を売る際にかかる税金を抑える方法！節税ポイント

実家を売却して利益（譲渡所得）が発生すると、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されますが、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できる特例制度があります。これらの制度を正しく活用すれば、税金を数十万円〜数百万円単位で抑えることが可能です。

ここでは、実家売却時に活用できる主な節税制度をご紹介します。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 取得費加算の特例（相続税を支払った場合）
• 空き家特例（相続した一人暮らしの親の家）

以下、それぞれの制度の概要と注意点を解説します。

居住用財産の3,000万円特別控除

実家が居住用財産だった場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。自宅を売却して利益が出たとしても、この控除が適用されれば税金がかからないケースも少なくありません。

適用条件には、住んでいた実績や、売却相手が親族でないことなどが含まれます。特例は3年に1度しか利用できないため、タイミングの見極めが大切です。売却前に要件を確認し、必要書類も事前に準備しておきましょう。

取得費加算の特例（相続税を支払った場合）

実家を相続し、相続税を支払った方が対象となる節税制度です。支払った相続税の一部を、不動産の取得費に加算することで譲渡所得を減らすことができ、結果として課税額も下がります。この特例が使えるのは、相続税の申告期限（死亡後10ヶ月）から3年以内に売却した場合に限られます。

高額な相続税を支払った方にとって、税金を軽減できる有効な手段です。申告時には相続税の明細書などが必要となるため、早めの準備が求められます。

空き家特例（相続した一人暮らしの親の家）

被相続人が一人で住んでいた実家を相続し、一定の条件を満たして売却する場合に適用できる制度です。譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、特に老朽化した空き家を売却する際に効果的です。

対象となる物件は、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅で、売却前に取り壊すか耐震改修を行う必要があります。相続後の空き家問題に悩む方にとって、税負担を大きく軽減できる貴重な特例です。

実家を売る際に失敗しないための注意点

実家の売却には、通常の不動産売買と比べて手続きや条件が複雑になりやすく、事前準備を怠るとスムーズに進まないことがあるので注意が必要です。

ここでは、実家を売る際に失敗しないための注意点をご紹介します。

• 相続登記や名義の確認を事前に済ませておく
• 築年数や状態に応じて売却方法を見極める
• 不動産会社は複数社に査定依頼して比較する

以下でそれぞれのポイントについて詳しく解説します。

相続登記や名義の確認を事前に済ませておく

実家を相続した場合、売却を進めるにはまず相続登記が完了している必要があります。登記名義が故人のままだと売買契約を結ぶことができません。2024年4月以降、相続登記は義務化されており、放置していると過料が科される可能性もあります。

登記手続きには、戸籍謄本や遺産分割協議書など複数の書類が必要です。スムーズな売却のためには、早い段階で名義の確認と相続登記を済ませておくことが重要です。

築年数や状態に応じて売却方法を見極める

築年数が古く、老朽化が進んでいる実家の場合、そのままでは買主が見つかりにくいことがあります。このようなケースでは、リフォームしてから売却するか、建物を解体して土地として売るかなど、複数の選択肢を検討することが大切です。

状態によっては買取を選んだほうが早く売却できることもあります。物件の状況を客観的に判断し、適切な売却方法を選ぶことで、成約までのスピードや手取り額に大きな差が出ます。

不動産会社は複数社に査定依頼して比較する

実家の売却を不動産会社に任せる際は、1社だけで決めるのではなく、必ず複数社に査定を依頼して比較することが基本です。査定額にはばらつきが出るため、相場感をつかむためにも複数の意見を聞くことが大切です。

また、担当者の説明の丁寧さや、販売戦略の提案力も比較材料になります。売却を成功させるには、価格だけでなく信頼できる担当者かどうかを見極めて選ぶことが重要です。

実家を売るときは、売却・相続に強い不動産会社を選ぼう！

実家の売却は、通常の不動産売却と比べて相続手続きや名義変更、税金の申告など、専門的な知識が求められる場面が多くあります。こうした手続きに不慣れなまま進めると、思わぬトラブルや余計な費用が発生するリスクがあるので注意が必要です。そのため、売却と相続の両方に対応できる実績豊富な不動産会社を選ぶことが成功のカギとなります。

売却価格の査定だけでなく、相続登記や税金に関するアドバイスが受けられる会社であれば、安心して任せることができます。また、司法書士や税理士と連携している会社であれば、ワンストップでの対応が可能です。複雑な事情にも柔軟に対応できる専門性の高い不動産会社を選ぶことで、スムーズで納得のいく売却につながるでしょう。

福島県でおすすめの不動産会社3選

不動産を売却する際に大切なのは、信頼できる会社選びです。地域の不動産市場に精通している会社に相談すれば、納得のいく条件での売却が期待できます。

ここでは、福島県内で売却サポートに力を入れている企業を3社ご紹介します。

• 東海住宅株式会社 福島支店
• 株式会社オノヤ
• 株式会社マコトーマス

それでは、各社の特徴を詳しく見ていきましょう。

東海住宅株式会社 福島支店

福島県を含む東北や首都圏に複数の拠点を持つ東海住宅株式会社は、不動産の売買だけでなく、注文住宅やリフォームにも対応している総合不動産企業です。

売却を検討する際には、税金や手続き面で不安を感じる方も多いですが、同社では各分野の専門スタッフが丁寧に対応し、相談から成約までしっかりとサポートしてくれます。

地域密着型の営業スタイルを強みに、エリアごとの需要や相場に基づいた提案も可能です。不動産の売却を着実に進めたい方にとって、東海住宅は非常に心強いパートナーになるでしょう。

株式会社オノヤ

株式会社オノヤは、リフォーム・不動産・インテリアの3分野を融合したサービスを展開している企業です。福島県を含む東北・関東エリアで広く活動しており、単なる売却ではなく、住まいの価値を高めながらの提案を行っています。

中古住宅の再生やライフスタイルに合わせた空間設計にも力を入れており、『自分らしい暮らし』を実現したい方に向けたサポートが充実しています。不動産売却においても、リフォームやインテリアの観点から物件の魅力を引き出すことで、買い手に訴求しやすい形で売却を進めることが可能です。空間づくりと合わせて売却を考えるなら、オノヤが適しています。

株式会社マコトーマス

株式会社マコトーマスは、福島市・郡山市を拠点とし、売却専門サービスを提供している不動産会社です。

仲介による売却だけでなく、自社買取、任意売却、相続物件、空き家の処分、収益物件の売却など、売主のさまざまな状況に応じた対応が可能です。住宅ローンの返済に悩む方や、急ぎで現金化したいケースにも柔軟に対応しており、ホームインスペクションやホームステージングによって、物件価値を最大限に引き出す取り組みも行っています。

きめ細やかな対応と幅広い選択肢が用意されているため、安心して売却を進めたい方にはマコトーマスがおすすめです。

まとめ

本記事では、実家を売却する際の売却方法や流れ、必要な手続き、かかる期間、税金、節税の方法までを詳しく解説しました。

実家の売却には相続登記や名義の確認、税務対応など、通常の不動産取引よりも複雑な要素が多く含まれます。事前の準備と正確な知識が、スムーズで失敗のない売却を実現するポイントです。

また、信頼できる不動産会社の選定も重要です。売却と相続の両面でサポートしてくれる会社をパートナーにすることで、安心して進められるでしょう。実家売却を成功させるために、本記事を参考に準備を整えてください。